Rundschreiben Nr. 04/2020 vom 04.12.2020

Erhebung der Kosten für die Unterschriftsbeglaubigung unter einer Erklärung Dritter im Rahmen einer Grundstückstransaktion

In der Praxis wird die Unterschrift unter einer Lastenfreistellungserklärung für ein auf dem Vertragsobjekt lastendes Grundpfandrecht oftmals nicht von demjenigen Notar beglaubigt, der den zugrunde liegenden Grundstückskaufvertrag beurkundet hat und diesen auch vollziehen soll (im Folgenden „beurkundender Notar“), sondern durch einen anderen, vom jeweiligen Kreditinstitut (im Folgenden „Dritter“) aufgesuchten Notar (im Folgenden „beglaubigender Notar“).

Dasselbe gilt für Beglaubigungskosten sonstiger Erklärungen Dritter, die aus grundbuchverfahrensrechtlichen Gründen für eine Grundstückstransaktion erforderlich sind (so etwa eine Löschungs- oder Freigabeerklärung zu Rechten in Abt. II des Grundbuchs, eine Zustimmung des vormerkungsgesicherten Rückforderungsberechtigten, ein Vorkaufsrechtsverzicht oder auch eine Eigentümerzustimmung beim Erbbaurechtskauf).

In der Praxis hat sich in solchen Fällen teilweise die Übung entwickelt, dass der beglaubigende Notar im Interesse der Beschleunigung der Kaufvertragsabwicklung die Lastenfreistellungserklärung nicht an den ihn beauftragenden Dritten, sondern direkt an den beurkundenden Notar schickt. Dabei übermittelt der beglaubigende Notar neben einer etwaigen Treuhandauflage des Dritten entweder eine Bitte um „Zahlungsvermittlung“ bezüglich der Beglaubigungskosten oder eine Treuhandauflage mit dem Inhalt, von der übersandten Erklärung erst nach Begleichung der Beglaubigungskosten Gebrauch zu machen. Dem beurkundenden Notar wird in diesen Fällen anheimgestellt, die Kosten zu verauslagen, die Zahlung zu vermitteln oder – soweit bezüglich des vorgeschlagenen Verfahrens kein Einverständnis besteht – die Urkunde mitsamt Rechnung zurückzuschicken.¹ Die Rechnung wird dabei teilweise auf den beurkundenden Notar, teilweise aber auch auf den Verkäufer des vertragsgegenständlichen Grundstücks ausgestellt.

Die Bundesnotarkammer ist nunmehr zu der Einschätzung gelangt, dass der beglaubigende Notar seine Kosten im Regelfall direkt bei dem ihn beauftragenden Dritten einzufordern hat. Die Inanspruchnahme des beurkundenden Notars durch den beglaubigenden Notar auf eine Verauslagung der Kosten bzw. auf eine Zahlungsvermittlung hat hingegen aus berufsrechtlichen Gründen grundsätzlich zu unterbleiben. Andernfalls kann der Anschein der Abhängigkeit und Partlichkeit i. S. d. § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO entstehen.

Die oben beschriebenen Konstellationen sind also vergleichbar mit den zur Erhebung der Kosten der Unterschriftsbeglaubigung unter einer Verwalterzustimmung entwickelten Grundsätzen zu behandeln.²

Im Einzelnen:

Der beglaubigende Notar darf seine Kostenrechnung gem. § 19 Abs. 1 Satz 1 GNotKG nur an den nach dem GNotKG zu ermittelnden öffentlich-rechtlichen Kostenschuldner adressieren. Die Erhebung der Kosten von einem sonstigen Dritten ist in der Regel unstatthaft, weil dadurch der Eindruck entstehen kann, dass der beglaubigende Notar eine Art „Inkassotätigkeit“ für den eigentlichen Kostenschuldner übernimmt, wodurch der Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit i. S. d. § 14 Abs. 3 Satz 2 BNotO begründet werden kann. Dasselbe gilt für den beurkundenden Notar, der bei einem Kosteneinzug von diesem Dritten – unbeschadet der nachfolgenden Ausführungen zur Kostenübernahmeerklärung – ebenfalls nicht behilflich sein darf.
Der Dritte, der den beglaubigenden Notar mit der Vornahme der Unterschriftsbeglaubigung unter der Lastenfreistellungserklärung beauftragt hat, ist öffentlich-rechtlicher Kostenschuldner gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG.³
Der beurkundende Notar ist demgegenüber nicht Kostenschuldner des beglaubigenden Notars nach § 29 Nr. 1 GNotKG, weil er diesen nicht im Sinne dieser Vorschrift beauftragt hat.
Auch der Veräußerer des zugrundeliegenden Vertrages (im Regelfall: Kaufvertrag) ist nicht Kostenschuldner des beglaubigenden Notars nach § 29 Nr. 1 GNotKG. Er ist dies auch nicht nach § 30 Abs. 3 GNotKG wegen einer entsprechenden Kostenverteilungsregel im zugrundeliegenden (Kauf-)Vertrag, weil sich diese Vereinbarung nur auf Kosten dieses Vertrages selbst erstreckt und nicht auf gesondert beim beglaubigenden Notar entstehende Kosten.⁴
Der beurkundende Notar wie auch der Veräußerer können jedoch im Einzelfall aufgrund einer Übernahmeerklärung nach § 29 Nr. 2 GNotKG öffentlich-rechtliche Kostenschuldner des beglaubigenden Notars werden. Hierzu ist eine eindeutige Übernahmeerklärung erforderlich.⁵ Motiv für eine derartige Erklärung kann etwa sein, die Abwicklung des zugrunde liegenden (Kauf-)Vertrages zu beschleunigen. Die Initiative für diese Übernahmeerklärung muss insoweit jedoch vom beurkundenden Notar oder vom Veräußerer ausgehen. Wenn sie hingegen vom beglaubigenden Notar ausgeht, kann dadurch der Eindruck der Abhängigkeit und Parteilichkeit entstehen.
Der beglaubigende Notar kann bis zur Begleichung der Kosten von seinem Zurückbehaltungsrecht nach § 11 Satz 1 GNotKG Gebrauch machen. Dieses kann er aber nur gegenüber seinem gesetzlichen Kostenschuldner und nicht gegenüber Dritten geltend machen.⁶
Die Frage der materiell-rechtlichen Kostentragung, also die Frage, wer nach den getroffenen schuldrechtlichen Vereinbarungen letztlich die Beglaubigungskosten zu tragen hat, ist in diesem Zusammenhang unbeachtlich. Es kommt alleine auf die öffentlich-rechtliche Kostenschuldnerschaft nach GNotKG an.⁷

Die notarielle Praxis sollte nun schnellstmöglich dazu übergehen, die Kosten für die Unterschriftsbeglaubigung unter einer Erklärung Dritter im Rahmen einer Grundstückstransaktion unter Beachtung der vorstehend beschriebenen Grundsätze zu erheben. Da diese Umstellung jedoch eine gewisse Zeit benötigen kann, wird angeregt, den beglaubigenden Notar übergangsweise gegebenenfalls kollegialiter unter Verweis auf dieses Rundschreiben auf die berufsrechtliche Unzulässigkeit des von ihm vorgeschlagenen Vorgehens hinzuweisen und darum zu bitten, von diesem Abstand zu nehmen.

¹ Vgl. dazu exemplarisch etwa den Tatbestand in LG Dortmund, GRUR-RS 2020, 9138.

² Vgl. dazu das Rundschreiben der Bundesnotarkammer Nr. 9/2018 vom 9. November 2018.

³ Vgl. dazu Notarkasse A.d.ö.R., Streifzug durch das GNotKG, 12. Auflage 2017, Rn. 2609.

⁴ BGH, Beschluss vom 10.09.2020 – V ZB 141/18; Bormann/Diehn/Sommerfeldt/Neie, GNotKG, 3. Auflage 2019, § 30 Rn. 13; OLG Hamm BeckRS 2018, 17903; LG Düsseldorf RNotZ 2015, 596; BeckOK KostR/Toussaint, GNotKG, 30. Edition 1.6.2020, § 30 Rn. 18; Korintenberg/Gläser, GNotKG, 21. Auflage 2020, § 30 Rn. 16; Volpert, RNotZ 2015, 146, 155; aA OLG Celle MittBayNot 2015, 516, 518 mAnm Strauß, vgl. auch KG NJOZ 2018, 714, 718.

⁵ Vgl. dazu Korintenberg/Gläser, GNotKG, 21. Auflage 2020, § 29 Rn. 25 ff. Insbesondere bei der „Starksagung“ eines Notars ist dabei abzugrenzen, ob er als bloße Zahlstelle eintreten will (z. B. „Kosten zahle ich“ oder „Kosten sind bei mir zu erheben“), ob er bereit ist, Kosten zu übernehmen („für die Kosten stehe ich ein“) oder ob er nur – als Bürge – zur Übernahme eines bestimmten begrenzten Kostenrisikos bereit ist. Vgl. dazu BeckOK-KostR/Toussaint, GNotKG, 30. Edition 1.6.2020, § 29 Rn. 15 unter Verweis auf die jeweils zu Gerichtskosten nach der KostO ergangenen Entscheidungen OLG Schleswig DNotZ 1989; 711, 711 f.; OLG Düsseldorf BeckRS 2010, 20156 mit weiteren Nachweisen).

⁶ Vgl. zur Verwalterzustimmung nach § 12 WEG Schneider/Karsten, RNotZ 2011, 238, 241 f.

⁷ Vgl. dazu das Rundschreiben der Bundesnotarkammer Nr. 9/2018 vom 9. November 2018.

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